En términos generales, su hipoteca no se verá afectada negativamente por una toma parcial de tierras o una acción de dominio eminente. Sin embargo, dependiendo de la situación de su hipoteca, el titular de la misma puede intervenir en su caso de expropiación e intentar reclamar una parte o la totalidad de los ingresos. Sin embargo, sigue siendo una buena idea mantener informado al titular de su hipoteca de una posible toma de tierras.
En el caso de una expropiación parcial, el organismo expropiante (o su agente comprador) normalmente le pedirá que se dirija a su banco para que ejecute una Liberación Parcial de Hipoteca. Este documento libera al titular de la hipoteca del gravamen sobre la parte de su propiedad inmobiliaria que se está tomando a través de la acción de expropiación. En ese momento, su banco estaría obviamente al corriente de la expropiación de su propiedad. Así que avisarles con antelación les ayudaría a iniciar el proceso de liberación parcial de la hipoteca. Sin embargo, los propietarios no tienen la responsabilidad de trabajar para que se ejecuten las liberaciones parciales. Esa responsabilidad recae exclusivamente en el organismo que condena o en el agente comprador.
Cláusulas de condena
La mayoría de las hipotecas tienen cláusulas de condena, que suelen funcionar de dos maneras. El primer tipo de cláusula de expropiación, y el más común, es el de “todo para el banco”. Esto es exactamente como suena. La cláusula otorga al titular de la hipoteca el derecho a todos los ingresos que se paguen en el caso de expropiación hasta el importe adeudado de la hipoteca. Obviamente, el banco no puede quedarse con más de lo que se le debe. El segundo tipo se basa en un cálculo relacionado con el capital que tiene en su propiedad.
Si su hipoteca tiene esta cláusula de expropiación bancaria, el titular de la hipoteca puede, a su discreción, quedarse con todos los ingresos de su caso de expropiación forzosa necesarios para pagar su hipoteca. Sin embargo, no pueden quitarte más dinero del que debes por la hipoteca. Con estas cláusulas, el titular de la hipoteca puede optar por quedarse con todo el producto de la expropiación o sólo con una parte. Si su acreedor hipotecario opta por quedarse con todos los ingresos de su caso de expropiación, entonces el acuerdo que tiene con su abogado de expropiación forzosa también podría verse afectado. Sin embargo, ese es un riesgo y una responsabilidad que debe asumir su abogado, no usted.
Si su hipoteca no permite que el acreedor hipotecario elija quedarse con todo lo recaudado en su caso de expropiación, lo más probable es que tenga una cláusula que le permita quedarse con una parte de lo recaudado. La cantidad de fondos que se puede tomar se basa en un cálculo específico (y complicado) relacionado con su ratio deuda-capital. El punto conflictivo del cálculo de la amortización de una hipoteca es la determinación del valor justo de mercado de la propiedad antes de la expropiación. Los prestatarios deben tener cuidado a la hora de acordar por escrito cualquier cosa con su banco/prestamista en este escenario. Asegúrese de proteger sus derechos como propietario y acreedor hipotecario e incluya a su abogado en las conversaciones con su banco antes de acordar nada.
En última instancia, la práctica más habitual para un titular hipotecario es evitar implicarse en el caso de condena. Por lo general, esto sólo ocurre si el prestatario está bajo el agua o atrasado en su hipoteca. En tal situación, reclamar una parte o la totalidad del producto de la expropiación puede permitir al titular de la hipoteca volver a poner al prestatario al día con los pagos, mejorar su situación patrimonial y posiblemente evitar una situación de ejecución hipotecaria. Por estas razones, puede ser útil mantener a su banco titular de la hipoteca informado de su caso de expropiación – sólo asegúrese de hacer esto junto con la ayuda de su abogado de dominio eminente para asegurar que sus derechos están bien representados. Si tiene más preguntas sobre cómo podría verse afectada su hipoteca por una expropiación forzosa, póngase en contacto con nosotros.
