¿Puede pedir al Estado que expropie su propiedad antes de tiempo?
Si usted vive a lo largo del corredor de la SR 37 que ha sido identificado como el Tramo Seis del Proyecto de Ampliación de la I-69 que se extiende desde Indianápolis hasta Martinsville, es posible que se haya hecho la pregunta anterior. Pedir al estado de Indiana que se quede con su propiedad antes de tiempo se refiere a lo que se denomina adquisición por dificultades económicas/avanzada o compra protectora. La adquisición anticipada o por dificultades económicas es un método que puede utilizar el Estado para hacerse con una propiedad privada antes de lo previsto con el fin de paliar algún tipo de situación sanitaria o financiera del propietario. La compra protectora es algo diferente y se refiere a una acción por parte del Gobierno para hacerse con un terreno concreto antes de tiempo con el fin de evitar el desarrollo inminente y el aumento de los costes en una ubicación preferida para el proyecto.
En el caso de los proyectos financiados con fondos federales, la Administración Federal de Carreteras autoriza a los departamentos estatales de carreteras -o, en Indiana, al Departamento de Transportes de Indiana- a adelantar la adquisición de propiedades o a proceder a su expropiación anticipada antes de que concluya la revisión de la Ley Nacional de Política Medioambiental (NEPA). Si la toma anticipada de tierras se financia con fondos federales, la adquisición debe negociarse sin la amenaza del dominio eminente. Sin embargo, el proceso y los requisitos para las adquisiciones anticipadas pueden diferir si la toma de tierras corre totalmente a cargo del Estado, incluido el hecho de que una toma de tierras anticipada puede realizarse bajo la amenaza del dominio eminente.
Adquisiciones por dificultades
En el caso de las adquisiciones por dificultades excepcionales, el Estado debe obtener de la Administración Federal de Carreteras determinadas aprobaciones y determinaciones sobre el proyecto para el que se toma la propiedad antes de realizar la adquisición. Además, los propietarios deben aportar información y documentación suficientes que respalden la solicitud de adquisición por dificultades excepcionales. La solicitud debe basarse en circunstancias de salud/seguridad o financieras que supongan una dificultad excesiva para el propietario en comparación con otros Y la imposibilidad de vender la propiedad por su valor justo de mercado debido al inminente proyecto.
Las razones de salud o seguridad pueden incluir: enfermedad o lesión debilitante; discapacidad o minusvalía importante a largo plazo que haga insuficiente la vivienda existente; u otras condiciones extraordinarias que supongan una amenaza significativa para la salud, la seguridad o el bienestar del ocupante. Las razones financieras pueden incluir: transferencia de trabajo; bancarrota pendiente; ejecución hipotecaria pendiente; u otra acción legal o situación documentada por la que uno pueda ser expulsado de la propiedad. Además de las justificaciones sanitarias o financieras, el propietario debe aportar documentación sobre la imposibilidad de vender la propiedad por su valor justo de mercado en un plazo de exposición razonable (mínimo de 3 meses) debido al próximo proyecto. Esencialmente, los propietarios deben demostrar que han cotizado la propiedad durante al menos 3 meses y que no pueden venderla debido al proyecto.
Las situaciones que requieren adquisiciones por dificultades pueden ser habituales cuando se trata de un gran proyecto muy conocido en la comunidad. Por ejemplo, el tramo 6 de la I-69 es un proyecto de mejora de 25 millas de autopista que sin duda repercutirá en la capacidad de los propietarios para vender sus viviendas o edificios comerciales o industriales. Si es usted propietario de tierras en esta zona y se enfrenta a problemas de salud/seguridad o económicos, puede optar a una adquisición por dificultades excepcionales.
Compra de protección
La compra protectora es un término que designa la circunstancia en la que el gobierno puede intentar adquirir una propiedad antes de tiempo para evitar costes adicionales relacionados con el desarrollo. Por ejemplo, supongamos que el Gobierno pretende construir una carretera en un lugar en el que el propietario pretende construir algún tipo de desarrollo comercial: es más económico para el Gobierno proceder pronto a la adquisición de esa propiedad, para evitar tomarla en una fecha posterior y verse obligado a pagar el valor de la propiedad una vez desarrollada. El gobierno debe demostrar claramente que está previsto que la propiedad se urbanice de forma inminente y que, si se urbaniza, las futuras opciones de transporte se verían gravemente limitadas. El coste es un factor a tener en cuenta. Cabe señalar que se trata de un mecanismo poco utilizado.
Un abogado con experiencia puede ser de gran ayuda en estos procesos, sobre todo por la necesidad de documentar detalladamente todos los aspectos de la dificultad y el intento del propietario de vender su vivienda. Si usted o alguien que usted conoce vive a lo largo del Proyecto de Expansión de la Sección 6 de la I-69 a lo largo de la SR 37 y tiene preguntas adicionales sobre la adquisición anticipada de tierras, póngase en contacto conmigo para discutir sus derechos y opciones legales.
